海洋要素+会展中心+复合型交通枢纽,大空港强势崛起,比肩前海!
6月23日下午，国际心·世界门-壹地产联合满京华云晓公馆主办的《无问西东，不争南北，只看一“心”一“门”——深圳国际会展中心城市价值前瞻》专家论坛在满京华云晓公馆营销中心圆满结束。
当天，深圳壹地产总编辑陶文杰，资深楼市媒体人曲广宁，资深地产评论人图腾镜，携手深圳世联行综合事业二部总经理黄凯和深广电都市频道《第一地产》制片人潘川玉出席本次论坛活动，分享了各自对于2018下半年深圳楼市的独家预判，深圳楼市是否会出现变局？买哪里的房子会暴击？三位嘉宾老师都一一做了解答。
上百名铁杆粉丝冒雨赶到现场
现场听众认真记笔记
嘉宾老师集体合影留恋
许多购房者冒雨前来了解项目详情
以下是本次论坛活动的核心内容
曲广宁：
1、深圳的城市中心会分化，分化的结果是进一步向城市西面来迁移，南山、宝安，以及现在所处的空港片区，在未来的城市中心会成为越来越重要的地位。
2、湾区概念之后，整个城市的边界会越来越模糊化。未来考虑湾区内的片区，不要以单一的行政化来考虑它的意义和价值。
3、在海洋要素、会展中心要素、巨大的流量，整个大空港片区在可预见的将来，它会成为深圳一个城市新中心的概念要素会非常强化。
图腾镜：
1、深圳这种摇号买房已经让深圳所有人看到，深圳的房子特别紧张，因为二手房改已经公布了17年只供应170万套，40%是属于商品房，因为没有太多的土地供应，未来的房子是比较紧缺的。
2、新加坡的金沙酒店和香港凯旋门，都是以门的建筑来做，大前海、大空港这扇门的建筑就是荣耀的象征，就是家族荣誉的象征，门的云端可以看到整个空港，整个前海所有的辉煌成长。
3、现在云晓这个地方目前也处于深圳湾前期，以及龙华前期的开发时期。未来当这个房子从五万元起步跑的时候，不需要上到五年，它的价格可想而知。
陶文杰：
1、大空港，是深圳城市的未来新中心，也是大湾区的核心区域。
2、如果要买房子，最好在规划的区域之内买，当然越靠近中心越好。
3、大空港这一片可能未来就是像前海、深圳湾一样，不是在吹牛，政府原话就是这么写的，比肩前海。
下面是本次论坛的精彩内容
曲线买房创办人、资深地产媒体人——曲广宁
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湾区这个概念对于整个深圳
会有怎么样的影响呢？
对于城市中心的变化，大家知道深圳在过去30年发展的历史中，非常重要的发展逻辑是由东向西发展，最早的发展区是罗湖，罗湖到福田到南山，是非常清晰的东西脉络变化。
在新的发展变化，我认为在东西的横轴上加上南北方向的变化。
大家可以看到，近期包括整个核心西线是从蛇口往上到前海，再到宝安，再到机场，再到目前的大空港街区，这是典型的南北轴线。这里面一个全新的概念就是，全世界所有的湾区都是以海洋来作为它发展的核心。
第一个观点，深圳的城市中心会分化，分化的结果是进一步向城市西面来迁移，南山、宝安，以及现在所处的空港片区，在未来的城市中心会成为越来越重要的地位。
这里所说的分化不是说原来的东部地区会消失或弱化，可能是全面强的概念，而城市中心的重要脉络会在西部这个片区。
第二，湾区概念之后，整个城市的边界会越来越模糊化。未来考虑湾区内的片区，不要以单一的行政化来考虑它的意义和价值。
如果整个湾区发展的重心是以珠江口沿线，深圳的中心是以西部来定义的话，未来靠近西部的邻深片区，包括长安、虎门片区，它的价值意义会超过现在东莞的片区。
这个片区距离湾区的中心距离有多近，住在这里方不方便，有什么样的城市配套，这种边界的概念未来会变得不太重要，行政的概念不太重要，而是要看这个片区的位置和配套，以及拥有的资源。
还有一个观点，对城市内部物业的类型和价值会带来重新的重整和变化。经常有人问我，深圳现在的房子已经这么贵了，未来有什么幻想或设想的场景。
对于深圳而言，最可以对标的就是我们临近的香港，为什么是香港？因为香港跟深圳在发展产业、人口结构方面有很多相似形。
到今天而言，我们去设想未来深圳的发展预期，有两类物业我认为是非常重要的，一类是综合体的物业，另一类是轨道交通物业。
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对于大空港
大家需要重新思考
大空港片区简单来说就是机场这一片，加上机场北部这一片，具体的覆盖范围是沙井、福海、福永跟航城四个街道，不是全部片区处于大空港，是靠近海边一半的范围内。
这个片区有两个关键词，一个是政府的规划提到“两河两代一河区的概念”，会展核心区、空港核心区，这两个核心区各有一个关键的核心要素，机场核心区就是机场。
我们现在使用的机场是2013年启用的，规划是5万人次，去年已经达到4561万人次，一个新建的机场启用四年人次就爆棚了，说明深圳对国内人流输送比预想的还要进行爆发。
还有一个概念就是北部的会展中心，国内最大的会展中心在上海，大概是42万平方米。全球最大的会展中心在德国，大概是50万。深圳在建的展中心是46万平方米的建筑面积，建成启用之后是中国最大，世界第二大的会展中心。
这个会展中心的背后意味着什么？大家可以回想一下福田的会展中心。当时这个会展中心启用的时候，也是觉得周边没有现在这么发达，大家对于会展业的认识没有这么认可。
但是今天为止，深圳会展中心的展位基本上一位难求，常年在这里举办的各种各样的会展几百次、上千次，每年因会展而来深圳出差展示的人口也是一个庞大的数量。
大家不要小看会展业，会展业几乎是所有产业初期发展的出口，包括腾讯，当时马化腾的救命资金就是在高交会会展上找到的，会展不是单一的会展业，背后凝聚了电子、通信、文化、创意所有产业。一个如此大的会展中心，未来对于周边的带动作用，大家可以预见。
另外一个要素，107国道，目前门口的107国道，目前已经运营了很多年，因为是国道级的建制，对于通行的数字，货车都是根据以前的规划和标准区建设的。107市政化改造的工程已经列入政府规划当中，107会进行很大的变化，对标的就是深南大道。
把这几个要素重新的组合在一起看，大空港片区在现阶段有一个靠海的因素，还有深圳流量非常爆棚的机场，有未来的会展中心，而且还有一条未来的深南大道。市场判断物业常常没有考虑时间的重大意义和价值，常常看现状和忘了片区未来的发展方向。
以空港这样的资源要素，我认为近期可以对标的是宝安中心区，园区可以对标的是深圳湾。在海洋要素、会展中心要素、巨大的流量，整个大空港片区在可预见的将来，它会成为深圳一个城市新中心的概念要素会非常强化。
图腾镜创办人、资深地产评论人——图腾镜
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从香港凯旋门到新加坡金沙门
再到满京华云晓门
我们非常明白的一件事，目前深圳的三大房企，招商、万科、华侨城这两天发生了摇号买房，说心里话，富人的房子特别紧张，因为现在目前政府的限价，导致约束价格比二手房都要低。
所以他们都拼命的看好豪宅领域的房子，这三个强大的房企在深圳掀起了一波一波的风浪。昨天很多朋友在说，到处在离婚，离婚为了买房，违背了中国人的道德观念。
深圳这种摇号买房已经让深圳所有人看到，深圳的房子特别紧张，因为二手房改已经公布了17年只供应170万套，40%是属于商品房，因为没有太多的土地供应，未来的房子是比较紧缺的。
在这个地段，有满京华云晓这样一个优质的房子。它是一个“世界之门”，什么是“世界之门”，这个“门”的成本相当的高。
我们举两个例子，最近的例子，香港凯旋门，总共有79层楼高，就是一个跟满京华云晓造型差不多的一个建筑，当然这个建筑是在维多利亚港的旁边，它的售价50万元左右。而且在77-79层有5套天际的独立数，售价是特别高的。
另一个就是新加坡的金沙酒店，这也是新加坡的一个地标建筑，处于新加坡狮身人面的对面，价值是40亿英镑。
新加坡的金沙酒店和香港凯旋门都是以门的建筑来做，大前海、大空港这扇门的建筑就是荣耀的象征，就是家族荣誉的象征，门的云端可以看到整个空港，整个前海所有的辉煌成长。
从这两个“门”，从香港的凯旋门到新加坡的金沙门，再到满京华云晓门，这样的过程，确实是一个城市地标的象征。
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大空港片区
一定会成为未来粤港澳的湾区的经济引擎区
空港75平方公里，前海18平方公里，加上蛇口片区，大概100平方公里的范围，这是深圳主力的投资方向，也就是可能会成为将来粤港澳大湾区的经济引擎区，会掌管粤港澳大湾区最高GDP的创造区。
这个区起来之后，投资剩到50%或80%的时候，这个“云晓之门”就是这个地带的地标，可能堪比香港的凯旋门或新加坡的金沙门。
我们可以看到深圳的发展速度，以及深圳要开发前海和大空港的决心，我们能看到政府的投资方向，一定是把这个地区作为重投地区。我们的投资方向也一定往这个政府去靠拢。
之前很多人瞧不起后海，瞧不起深圳湾，福田人都说深圳湾是乡下，90年底的时候深圳湾的房子没有什么人买。我们再看龙华，龙华更是关外，更是没有人买，最便宜的时候3000元平方米，没人要。
现在云晓这个地方目前也处于深圳湾前期，以及龙华前期的开发时期。目前的售价可能是5万左右，户型是80-120平方米，这样的房子，开发商是非常用心的做这个建筑，“门”的跨度大概是55米，50米的跨度无梁无筑，这个跨度的建筑成本可能超过了本身房子的价值，因为这个成本太高了，所用的钢材可能是很吓人的数据，包括投资的金额。
如果说大家能够住到云晓的云端，也就是10层以上，那确实是很幸福的一件事情。未来当这个房子从五万元起步跑的时候，不需要上到五年，它的价格可想而知。
可以看到后海，现在摇号房子的价格可以看到，前海的后劲更强，因为摇号地区的后劲没有土地供应了，而前海的土地在不断的开发供应，不断的在进行城市更新。这个地方，一定会成为未来粤港澳的湾区的经济引擎区，来到这里，住在这里一点都不会错。
深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人——陶文杰
大空港，现在目前这个地方叫“世界之门”，看了这个就想起了大运会，2011年8月开幕的大运会，当时在华润体育馆举办的，那个门叫“海之门”，“海之门”在大运会开幕当天我们又叫它“世界之门”，当天开幕式上，下面的“海之门”打开的时候，世界各国的大学生运动代表团从这个门走到体育馆里面去。
我看到我们这个建筑就想起大运会，其实这两个地方还有一点类似，因为大空港其实也是一个湾区，它有海湾的概念。大运会是在深圳湾体育馆举办的。
第一次来的时候想到央视的“大裤衩”，我们知道，像这种异型的建筑，其实成本是非常高的，这个建成一个门，上面要做钢结构，成本是非常高的，还要考虑结构承重的问题，设计成本高，建筑成本也会很高。
开发商愿意做这么大的事情，证明满京华还是蛮有追求的，大家对它的品质可以放心，因为它会多花很多成本。
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大空港是什么？
大空港是深圳五大“城市新客厅”之一，这是《南方日报》做了整版的报道，讲的是未来深圳城市的布局，从深圳的五大城市新客厅看深圳城市未来布局，这五大城市新客厅，从东往西，大运新城、香蜜湖、深圳湾、前海、大空港，每个片区有不同的定位。
简单来说，大空港是有全球最大的会展中心，招商和华侨城拿下这块地，明年应该可以开业，除了这个全球最大的会展中心之外，其实是“两中心一馆”，还有一个是国际会议中心，还有一个新科技馆。
除了三个核心的建筑之外，大空港其实还有一个国际会展小镇的定位，它有很多的配套设施围绕着“两中心一馆”。
另外，整个大空港的面积是95平方公里，大概就是6个前海那么大。
简单来说，包括空港新城，空港新城不等于是大空港，它只是大空港的一部分；宝安机场，海上田园，大概就是目前距离国际会展中心不远处，还有码头，综合港区等等部分。
很多人跟你说大空港，但是有八成人不知道大空港包括哪些区域，哪些区域是大空港的核心区。如果要买房子，最好在规划的区域之内买，当然越靠近中心越好。
很简单，比如说你如果在南山买房子，你买在西丽和买在深圳湾，虽然都说是南山，但这是两个概念。不要一说大空港就觉得大空港什么盘都可以买，什么地方都可以，要知道大空港的范围在哪里，要尽量的在这个范围里面去选。
简单来说，大空港未来是除了现在看到的地铁、飞机之外，以后还会有高铁，也就是说在大空港区域会有一个高铁枢纽站，未来会形成空港、码头、高铁、地铁、城轨等各种复合交通枢纽，在国内可比的应该是上海的虹桥交通枢纽，上海虹桥交通枢纽的房价也是很高。这个区未来可能会形成深圳新的豪宅区，因为它交通便利，扼守着大湾区核心位置。
空港新城是半岛区，如果以后别人跟你说大空港就是空港新城，你可以告诉他他是错的，空港新城只是大空港的一部分。
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大空港未来就是像前海、深圳湾一样
比肩前海
今年上半年深圳国土委搞了一个世界竞标大赛，要给空港新城做一个总体规划设计，一等奖将近500万，设计如果被采纳了奖励500万。深圳市国土局对空港新城的定位，是深圳继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。
刚出来的时候是非常出乎业内人士的预料，我们知道大空港很好，但是没想到在政府的定位中把它提升到和前海同样到的地步。
刚才曲广宁老师说大空港这一片可能未来就是像前海、深圳湾一样，他不是在吹牛，政府原话就是这么写的，比肩前海。今年9月份会发布初步的规划成果，我们看看它到底能规划出什么样的东西来，规划成果不是最后的法定图纸，但会作为一个参考。
空港新城也叫海洋新城，大概是7.44平方公里，1/2的前海那么大。靠近国际会展中心、海上田园，这边是东莞的滨海新区，这一片都没有住宅卖，我们所在的区域是在宝安机场片区，沙井是做制造业的，沙井先进制造城，沙井未来的定位还是制造业。真正的商业功能其实还是在靠海边的离岛区空港新城这边。
深圳各个片区，大空港是西部中心，大运新城是东部中心。龙华人口非常多，人多的地方房子是不够用的，所以不要以为都去西边，龙华的房子就没人买了。光明也有机会，因为光明是南山的后花园，就相当于当年龙华是福田的后花园一样。
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深圳未来的房价会如何？
商品房更加稀缺，前不久二次房改，所谓的二次房改，饼还是那么大，原来这个饼可能九成是商品房，一成是保障房，以后的饼可能是六成商品房，四成是保障房，或者是六成保障房，四成商品房，商品房稀缺改变不了，深圳不会有更多的土地，以后的土地都会用于政策性用房，安居房也好，人才房也好，都会占用原本可以做商品房的土地。
以后深圳人有商品房的和没有商品房的其实就是两种。深圳分的保障性住房是限制流转的，最低的流转时间要十年。
网上有人讨论深圳未来的房地产楼市的前景到底是香港还是新加坡，不论是香港还是新加坡，商品房都不便宜。
香港有大概五成人住在政府提供的政策性住房里面，新加坡是接近九成人，但是新加坡的房价，城市中心的房子同样很贵，20多万人民币/平米。不要以为政府如果未来提供大量的政策性用房房价就会下跌，其实不是这样的，从香港和新加坡的例子可以看出。
现场提问环节
提问：我是来自科技园的，跟嘉宾的状态不一样，我的预算是500万，就看好大湾区，可以让嘉宾推荐一下。谢谢！
陶文杰：500万是首付还是总价？
提问：总价。
陶文杰：在市场上比较好出手的往往都是90平方米以下的产品，5万多，确实只能买大空港区域，西乡碧海要7万元，宝中的新房要6万元，而且面积比较大，只能买大空港这个区域。
刚才有人说一定选这里，你自己可以看，整个大空港区在售的新盘非常少，整个深圳西部区域就没什么新盘可以买的。目前整个地区大概是5万元左右，再往北靠近东莞的沙井那片应该是4万多，也有新盘，你可以去比较一下。
相对来说，两个区域都各有特点，比如说这里，市场二手房、新房定价的原则基本上是距离城市核心的距离来定的，近价格越高，远就偏移一点，近就配套成熟一点。光明也有，光明核心区的价格现在也是5.2万左右，如果买89平方米也是接近500万。
提问：我是去年底把东莞卖了两套房，在碧海入手了一套。我在南沙那边还有一个商铺，东莞还有一个房，这两个房要不要出手，因为我还是比较看中深圳大空港这边，南沙那个商铺也是要等，我现在不知道等还是不等。
曲广宁：南沙的商铺投资价值肯定不如深圳任何一个住宅，南沙在所有自贸区当中，虽然挂了广州的名头，但是在整个片区的产业发展能力是落后前海太多，今年一季度广州南沙片区的GDP是负数，不光没有增幅，是负增长，跟前海一比就知道差距很大。
主持人：其实我感觉深圳现在的可买力应该赶超全国任何的地区，连北京和上海都是不可比拟的，关键是的土地供有量问题。这个问题解决不了，深圳的房子价值还是很大的。南沙在负增长，您自己考虑要不要把它置换掉。
曲广宁：如果这个商铺是深圳的也不一定很好，因为要看地区。东莞的住宅要看是什么片区。
提问：石龙的高铁站。
曲广宁：这两个都卖了，换到深圳来没问题。
图腾镜：我身边有这样的朋友，为什么选择在南沙或东莞的边角去投资，当时的投资动机，因为门槛很低，我身边很多朋友都是这样，门槛低，入手以前南沙或是东莞比较边缘镇区的房子。五年前他们投资这个区的时候，他们的资金不够，进入深圳门槛太高，又想投资升值，就买了那个区。
现在涨了，非常果断的把涨起来的片区房子卖掉回到深圳这个区域。他们认为，从经济的速度比和增长率来看，还是认为深圳的房子增长率快，因为它的需求大，会把之前已经涨过三五年的房子，现在房价涨了，自己也赚了点钱，把南沙、东莞的房子卖了反投回到深圳来，这个行径值得你参考。
空港新城置业首选物业
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满京华?云晓公馆交通便捷，海陆空轨形成立体交通网，门户级枢纽：15分钟可达福永码头，极速可达香港、澳门；107国道商务带，拟打造为“第二深南大道”，满京华·云晓，位于107国道头排；15分钟可达T3航站楼，全国各地城市，世界各大都市畅通无阻；紧邻地铁12号线钟屋站（在建中），极速到达深圳机场、国际会展中心、前海自贸区。
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